5月3日，中证君走访北京多个热门小区，一探“五一”北京二手房市场究竟。

中证君：“一组、两组、三组……哇，果然是放假，看房的人不少啊，这都遇见4、5波和我们一起看房的人了。”

“最近周末看房的人就已经很多了，要不是许多本来约好看房的都取消改旅行了，应该还会更多。”北京某头部房产中介二手房销售经理焦建说。

链家带看数据显示，2020年5月1日-3日总带看已达112219次，单日带看超过37000次，而2019年5月1日-3日总带看次数仅为50814次。成交方面，1日-3日，链家实现成交1131套，而去年同期仅为341套，同比增长231.7%。

一波接一波

疫情对于北京二手房市场的影响正逐渐减轻。中证君走访过程中发现，大多数小区在做好到访人员登记、确认健康码等前提下允许中介进小区带看，但对人数限制仍松紧不一。

在看房过程中，中证君多次遇到好几波不同的看房者和中证君前后脚，甚至同时查看、了解同一房源的情况，房源钥匙也在这过程中不断交接给不同的中介用于下一波客户带看。

从带看数据来看，链家网带看数据显示，4月，北京链家共带看420658次，而5月1日-3日总带看就已达到了112219次，已超过4月带看总量的1/4，每日带看均超过37000次，而2019年同期单日带看次数则均不超25000次。

成交同比翻两倍

“按照现在的市场热度，一般按照市场价水平报价的差不多1个月可以成交，略低于市场价1%-2%左右大概两周就能成交。”焦建说。“最近成交已经基本上回归正常水平了，4月全北京网签近12000套，5月份成交量也肯定不会比4月份差，但是要说能超过15000套，感觉也比较难。”

北京住房和城乡建设委员会网签数据显示，2020年4月，北京二手房住宅网签11973套，创年内新高，超过了1月的8554套。相较于3月，北京二手房成交涨幅为52.6%，虽相比2019年4月的14438套仍有差距，但回暖明显。

从成交来看，链家网数据显示，2020年“五一”假期前三天，链家每日二手房成交量(北京地区)分别达到331套、376套、424套，1日-3日共成交1131套，而去年同期仅为341套，同比增长231.7%。

中原地产首席分析师张大伟表示，4月以来，北京二手房市场成交基本恢复到去年同期的八成水平，相较上海、深圳等地来说远谈不上“暖”。值得注意的是，上半年北京市场约有2万套新房会集中释放，如政策没有放松，二手房市场或再承压。

看房这么多房东涨价否？

“我本来是想多找几个中介看看同一套房子哪家能谈下更优惠的价，结果好几家中介同一时间联系业主，业主误以为房子很抢手，有好几个潜在买家，结果还涨价了……” 这是来自中证君好友的吐槽。

中证君调研发现，最近在不少业主对于房企产市场的预期却有所转变，部分房源挂牌价也较前几月微微上调。

中证君：“这么多人来看房，业主会不会一高兴就涨价？”

焦建：“总体来讲现在的房价还是比较稳定的，有些业主对于市场预期比较好，微微上调了挂牌价，800万的房子涨个5万左右，也有部分新房源的业主，市场价800万左右的房子非要挂1000万，但多数价格稳定，有一些业主很有诚意出售的，还会降价，比如我们接下来要去看的这套，现在1000万出头，比年前降价了200万。”

中证君：“那这样我还能议价吗？这个超预算了啊？”

焦建：“这套可能比较难，但是那种改善性业主已经订了‘新房’，才来卖现有房子的，比较好议价。一般来看现在议价空间基本上都在5%以内。我们公司近期出了新规定，成交价和挂牌价不能相差太多，不然我们的业绩会受到影响，所以我们现在我们在录入之前也会和业主谈，尽可能让挂牌价贴近市场成交价。”

房价料保持稳定

中证君查询走访小区在售房源挂牌价发现，2020年4月，同一小区同户型挂牌价普遍低于2019年同期成交价。以朝阳区某热门小区为例，该小区86平方米小两居户型2019年4月成交价为830万元，而2020年4月同户型成交价为798万，相差32万，目前该户型挂牌价为813万元。

千万级豪宅小区也不例外，2019年4月成交每平米单价近11万的户型，目前同类房源挂牌单价不足9.5万元。

从更长周期来看，张大伟指出，相比2017年高点，北京二手房价格平均跌幅已经超过20%，部分房源甚至跌幅已经达到或者超过了30%。

张大伟还表示，北京房地产政策可谓全国最严，目前的市场热度，若无政策调整，北京二手房市场基本不存在大规模涨价的可能。此外，由于疫情而积压的两万套新房房源或在上半年集中释放，供应的大量增加也使得新房以及二手房房价都不具有大幅上涨的基础。

[责任编辑：CX真]