学位房改革，会不会跌？

今天看到大家都在讨论学位房改革，是因为北京西城区出了个公告。

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然后说什么的都有，悲观的人认为，学区房完了，要大跌了。

因为多校划片意味着你买了学区房也不一定能上，有可能分到一个垃圾学校，那不是白白浪费巨资吗？

乐观的人认为，没影响，买了可能上，但不买肯定上不了。

这事到底有多大影响呢？

我先是问了北京中原地产的首席分析师张大伟，他算是非常内行的人了，他孩子上的还是北京某区最好的学校，所以对北京学区房也非常了解。

东城、西城、海淀是北京学区房资源最为集中的三个区。

他说北京的多校划片前几年早就实行了。

海淀是2019年1月1日就实施了，东城是2018年6月开始实行，朝阳是2017年630，结果没执行，丰台是2017年9月。

但从结果来看，实际上没什么影响，想买学区房的照样买。

北京的学区房不是积分制，是顺位原则，先是有户口第一，

第一顺位“北京本片区户口+法定监护人有房”；

第二顺位“北京本片区户口+‘四老’有房”；

后面排的才是非本片区的户口，有房的.....

三个区有点不一样，像海淀区，其实只要你的房子在这个好学校旁边，又有这个区的户口，基本上就能上这个学校了，八九不离十，因为满足第一顺位的人，在北京有户口又有房的并不多，假如第一顺位超了，再看落户年限长短来排，但这种情况也少见。

而西城区上学的，都是GY子女居多，这个就有点敏感了，我也不多说了。

所以实际上，学区房的价值一点也没有下降。

而过去几年，北京学区房的价格之所以下调，是因为北京楼市的调控，整体环境导致的，实际上我早几天的文章也写过，整个市场的房价大概都跌了20%左右，但北京学区房只跌了10%，还是比一般的房子要抗跌的。

有的比较好的学校，比如西城区西师附小的学区房，六铺炕一区，我看这几年的价格还算是比较稳定的，保持在十三四万左右。

4月份以来，北京学区房价格明显反弹了，特别是五一期间，消息一出，西城区学位房成交巨量反弹，很多人想赶在731西城区实施多校划片之前买下学区房。

731之后，西城区的学位房价格会不会真的下跌呢？

到时候看吧，西城区的学位房也分档次好坏的，既然还是要遵守顺位原则的话，我想那学位房肯定就会有存在的价值。

除非真的是不要北京户口作为前提条件，买任何房子，都是无条件的平等摇号，那才是颠覆性的改革，否则都不算。

我再拿深圳的大学区制详细举个例子，说说学区房改革的效果。

深圳的大学区制，跟多校划片，是一个意思，只是叫法不同。

表面意思是，你买一个房子，在一个大学区范围内，有几所小学的话，都可以上，有好的有坏的，上哪一所，就你看运气，上到了好学校就走运了。

这种大学区制和多校划片制度的设计，初衷都是为了给学区房降温的。

正如大家所想象的那样，既然上哪一所是看运气，那是不是就意味着，那些花了巨资买学区房的人，有可能上不了那个好学校，然后大家也就不会抢着去花钱买学区房了，所以就会降价了！

从2016年开始，深圳福田、罗湖、宝安、南山、龙华各个区的少数片区都有做试点改革。

这个制度看似选择空间大了，好学校好像大家都有机会上，大学区制推出时，很多人惊呼，学区房的价值要下降了。

但实际上，很多人并不知道，结果就是给你画了一个饼，没有买那个学区房的孩子根本就上不了好学校。

深圳的入学是采取积分制，分ABCD类，比如你是深户得多少分，你有房子得多少分，有社保多少分，排名按照积分多少来入学。

A类就是有房有深户，就有了80分；

B类就是无房有深户，C类有房无深户，都只有75分，这一类想分到好学校基本上没戏；

D类就是无房无深户，70分，这一类连分到公立学校都没希望。

满分是90分，大家都是A类的情况下，产生竞争的就只能从加分项分高低了。

我以试点的龙华区民治片区为例，民顺小学，龙华实验学校，深高北，这三所学校都有就近对应的小区，这三所学校中，最好的是深高北，而深高北对口的只有三个小区（水榭春天5、6期、金亨利、汇龙湾）。

如果你买的是这三个小区中的一个，那就可以加5分，如果你报别的学校那就没有这5分加。

另外，按购买时间，每满1个月加0.1分，累积不超过3分。还有，独生子女加2分，二胎的只能加1分。

也就是说，有房+深户+住满3年+独生子女=满分90分。

深高北2017年和2018年的录取线都是85分就能上，到了2019年是多少呢？88分还要抽签！

因为符合条件的人越来越多了，那就分高者上，90分和89分的都能上，而88分的太多，又招不了那么多人怎么办，只能抽签！

要知道符合A类的就有607人，但学校只招270个人啊！

所以有没有学区房，你说重不重要？

别说那5分了，就算是都有这个学位房的，还要拼你是提前一年？两年买的？还是三年买的？积分都不一样呢。

所以我都是建议别人至少提前三年买学区房，提前做好准备，不然真的买了都不一定能上，因为差0.1分都可能排不上。

那剩下的孩子只能被分流到其他学校去，连民顺小学的200多家长，去年也是抽签“定生死”。

家长们醒过来后，还是要为孩子的教育去拼学区房。

这就是为什么学区房即使推行了大学区制改革后，深圳好的学区房依然照涨不误的原因，因为并不彻底，好的教育资源依然是稀缺的。

而且多校划片再怎么改革，也始终不会影响名校集中的片区。

比如深圳的百花片区，全是名校，小学最好的是实验小学，上不了这个就上荔园小学嘛，再抽不到上百花小学也可以啊，反正都是一等一的好学校，丝毫不受影响。

其他城市那些所谓学区房改革，我想当地的家长们也一定感受很深，要完全触动学区房的利益去改革太难了。

很多时候，都是因为阻力太大而难执行，所以有时候只能采取折中的方案。

[责任编辑：CX真]